一、万科老总

1、1977年兰州交通大学毕业后，从事工程技术员工作。1980年通过招聘考试进入广东省外经委，负责招商引资工作。1983年到深圳经济特区发展公司工作。1984年组建“现代科教仪器展销中心”，任总经理。1988年任万科企业股份有限公司董事长兼总经理。1991年1月29日万科在深圳交易所挂牌上市。1999年起不再兼任公司总经理，2017年起不再担任董事会主席，被委任为董事会名誉主席。(6)

2、如果有些地方确实做不好，可能就要整建制撤销，收回番号。

3、要敢打、会打、合伙打、打得好

4、今天拉通来看，各区域真的需要建设那么多的产品线，那么多产品负责人吗？

5、在新的时代，战略、业务、组织变革的基础上，最核心的因素仍然是人。郁亮活花了很大篇幅讲述如何用人。

6、在这个时点上，必须一步到位建立新的锚定点之后再出发，否则摆脱不了黄金时代的惯性。

7、三是人、地、房之间的匹配关系可能改变。以前建设用地指标的分配和人口的分布是不匹配的，人口流入的城市供应普遍不够，地与房之间的关系也不匹配。比如深圳过往只有大概20%左右的住宅用地指标，而国外普遍是40%左右。在新发展模式中，人—地—房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。

8、所以王石就算选择退出，只要文化能继续延续，相信他也就无憾了！

9、王石随后在其微信朋友圈发文表示：

10、这两天，我听到过很多人抱怨一个问题，那就是说我们没有能人，希望最好有超人。

11、又一个物业巨头要上市了

12、王石：为什么要在这件事情上发声，因为这就是企业家现在的生存状态。我们都是做企业的，是同类人，难免会物伤其类，当然我不否认某些企业家有犯罪事实。

13、万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。

14、由万科集团董事长王石亲临斡旋的南京万科“光明城市”楼盘涉嫌价格违规一事至今未有结果，昨天，知情人士向上海证券报透露，如果南京市物价局坚持认定万科违规，后者可能面临8760万元退房款的处罚。南京市物价局、万科对此还未出具详细的处理结果。

15、还得更名。这次要慎重。

16、祝九胜还向界面新闻透露，“我与姚总(姚振华)也是20多年的好朋友。”

17、南方周末：作为房地产行业的老大，永远要面临被别人超过的压力。前两年是保利，现在是绿地或中海。你担心吗？

18、“只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作”，郁亮认为。

19、2017年6月30日，万科召开股东大会，王石正式辞任万科董事会主席，为充分肯定王石过去33年对万科做出的不可替代的贡献，董事会委任王石为董事会名誉主席；7月1日，王石就任万科公益基金会理事长。

20、作为中国地产界“教父式”的人物，王石白手起家，30多年时间，带领万科成为房地产行业当之无愧的龙头企业。

二、万科老总潘石屹

1、而深圳地铁表示，“30多年来，万科在王石先生的带领下，取得了令人瞩目的成就，深圳地铁集团对此深表敬意并尊重王石先生的决定。同时，希望万科团队在郁亮先生的带领下，按照既定的战略和运营机制，持续领跑房地产行业，创造优秀业绩回报股东，回馈社会。”

2、2012年，曾于美国哈佛大学、英国剑桥大学、英国牛津大学及以色列希伯来大学游学，曾在香港科技大学、新加坡国立大学等院校任客座教授。并担任纽约大学、康奈尔大学、HEC巴黎高商顾问委员会委员。

3、一切工作围绕打仗进行，围绕止跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开。

4、最近5年万科致力于解决的问题是，量的优势能不能转成一种可望不可求的质的优势？2014年万科销售额过2000亿没有问题，但这不是万科最重要的目标。我可以这样说，万科要解决的问题很多公司都没有意识到，或者没有开始做。

5、首先，如何一盘棋建设？

6、二是做全能冠军，靠一招鲜吃天下的时代已经结束了。

7、就全世界来看，市值过万亿也并不多见，仅20余家。排名在前的有埃克森美孚、苹果公司、微软、伯克希尔哈撒韦等。

8、以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润；再比如，去年万纬物流通过增资入股方式，引入战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，将对万科未来业绩构成有力支撑。

9、今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。

10、郁亮表示，希望未来创造利润增速要高于销售规模的增速，万科内部有一个政策：今年200亿创造利润，如果不能完成的话，一线老总在内都没有年终奖，“我们以此来激励，看能否做到这个事情”。

11、万科股票是在1988年12月28日公开发行的。

12、郁亮最后总结：要敢打、会打、合伙打、打得好。

13、现金流量表编制及计算方法，大神总结！(收藏版！)

14、在反思的最后，郁亮表达了他的歉意，“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向广大投资者、利益相关方表示诚挚的歉意”。

15、所以这个问题我们是没有选择的。只有敢打才能获得一线生机。

16、以上就是我在本次集团年会的总结发言，谢谢大家。

17、2017年6月21日，万科发布公告，新一届董事会方案出炉，66岁的王石宣布将接力棒交给郁亮，6月30日，万科召开股东大会，王石正式辞任万科董事会主席，郁亮上任。

18、文章还质疑万科管理层对高管在经济利润奖金中的分配比例，以及在事业合伙人持股计划中的份额未充分披露。如今的薪酬调整，是在新股东的督促之下，万科公司治理透明化趋势的开端。

19、今天我们确实有一些公司没有做好，但万科做了这么长时间的房地产，我们在1—5级的项目上并不是没有人，而是缺乏做好的态度和负责的精神。

20、第我们是在背水一战。

三、万科老总郁亮

1、那么没有王石的万科会是什么样子？

2、万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，是一个房地产公司。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积87万平方米，销售金额106亿元。营业收入501亿元，净利润8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化(简单不复杂；规范不权谋；透明不黑箱；责任不放任)享誉业内。

3、既然是背水一战、破釜沉舟，我们的所有工作一定要聚焦在三大任务上。

4、2015年10月，当选深圳市社会组织总会会长。

5、二是做全能冠军。靠一招鲜吃天下的时代已经结束了，现在要开发、经营、服务并重，这也是万科新的铁人三项。只会跑马拉松还不行，我们还需要游泳、单车都要好，必须要做全能冠军。因为只有做全能冠军才能盈利，过往一样分开做单项是无法赚钱的。

6、2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。

7、万科企业股份有限公司概况

8、《灵魂的台阶》是王石的最新传记作品，书中描述了他在登山过程中对于死亡和生命的思考，对于团队成员协作进取的真挚情感的理解，对于一直秉承挑战自我、不畏艰难、磨练意志的北大山鹰社精神的感悟，字里行间无不透露出王石本人最新的心路历程。

9、第要强绩效。只能以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里面选拔干部。我看到一些销冠还做得不错，也很能干，但他们为什么没在更高的岗位、更大的平台发挥作用？是不是因为这些岗位已经不需要优秀的人了？

10、刚刚说了战略、组织、人，现在谈谈机制。很多人提到机制就只能想到给足够的激励比如金钱激励。我们现在处在“黑铁时代”的环境中还能给那么多钱吗？社会上有很多热门行业，比如元宇宙、游戏、能源等，这些行业更容易通过用金钱激励去找到合适的人，而我们的行业发展到今天已经没有这个出价能力了，我们无法给出超过别人的金钱激励，而且只为了金钱激励的人也不适合在黑铁时代的行业中工作。万科能提供的机制是事业的舞台、发展的机会，而不是单纯的给钱。

11、我们打赢这一仗，赢得下个春天，要以“特别好”为标准要求自己才可以。

12、恒大地产也不甘落后。恒大过去几年一直在进行多元化，进入了体育、影视文化、快消、现代农业多个领域，跨度之大令外界瞩目。

13、此次临时股东大会中，总共有《关于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案》以及《关于调整公司董事和监事薪酬方案的议案》两个议案，最终均获得通过。

14、间过程和产出的池塘，投入就是从外面流人的活水，中间过程就是池塘中生物之间的共生关系，产出就是新形成的涌入其他系统的水流。组织有人员、思想、目标和技术等新鲜投入，中间过程和产出包括规则、角色关系、相互作用的方法、态度、价值观和信仰。当一个新的组织成员第一次接触到一种新文化时，他马上能感知的是这种文化和他熟悉的旧文化诸方面的差异。然而，在旧文化中习以为常的人们很难对所处的文化加以变革，如何将家长专制式的文化、官僚主义的文化改变为协作参与型的文化是企业文化变革的重要课题。加利福尼亚圣弗朗西斯科北部的硅谷因信息技术业的活跃而闻名遐迩。

15、王海武空降印力，万科挑起商业王者之争

16、房地产过去每个环节都可以外包，每个环节外包出去之后我们还能赚钱，今天还能做到吗？所有的工作都假手于人，每个人都要赚10%，我们肯定没钱赚，所以我们要流程再造。

17、对政府官员可以说国有控股，因为最大的股东是国有的，华润占了接近15%；对其他人比如私营老板，我会强调是公众公司，毕竟还有80%就是股票市场上的小股东，也没错。按照现在最时髦的讲法，我们从一开始到现在都是最典型的混合所有制公司。你可以说是机会主义也可以说是智慧。

18、近日，万科老总王石与结发妻子王江穗婚变的传闻甚嚣尘上，尤其是王石新欢80后女演员田朴珺曝光，随后也有网友晒出王石与王江穗的离婚协议书、房产分割明细等消息，但是种种传闻都未得到当事人的证实。而今日有网友在微博爆料王江穗证实婚变的声明，在声明中王江穗祝福王石与田小姐幸福。该网友为微博实名认证用户，据她所称该消息是由瑞景地产总裁孙勇飞提供。

19、重庆唯家的邓琪琦是如何一年卖出293套房子的？她能将每位成交的客户都交成朋友，让已成交客户帮她推荐房子。物业安全员转做朴邻的房以红是如何成为百万销冠的？虽然已经不做安全员，但每天固定时间在门岗站岗，在园区里面转，从来不会在朴邻办公室等客人上门。这些例子让我们思考我们今天缺少的，到底是所谓的能力还是将工作做好的态度？

20、一是做专业高手，我们不要和自己过去比较，也不要同兄弟比较，而要与行业标杆比较。

四、深圳万科老总

1、第三个问题，面对行业到了黑铁时代，我们怎么找到新的锚定点？我们薪酬体系建立什么新的锚定点，我们还是锚定在黄金时代的体系吗？刚才解冻、祝总都提到，今年大家的收入肯定是大幅下调。当然组织的锚定点，大家不要以为只是收入，这个新的锚定点，我们方方面面都要建立新的锚定点，我们的福利、补贴等等，要跟黑铁时代相适应。我们是从黄金时代过来的，今天心须在这个时点上，一步到位建立新的锚定点之后再出发，否则摆脱不了黄金时代的惯性。

2、一开始没当回事，以为他随口一说，没想到后来在国务院常务会议上两次提到我，结果北京的各部委就开始找我，我也开始非常积极去北京参加各种会议。

3、在中国地产界，人们对“万科”二字耳熟能详，但对万科的前身，大家的记忆或许有些模糊了。

4、来自于经济利润奖金池的资金后来参与了金鹏资管计划，来自于万科企业股资产的资金参与了德盈资管计划，这两个资管计划持有万科约47%的股份，目前总市值约160亿元。

5、我放弃了，管理层也放弃。而且，管理层提议：将职工股成立一个基金，只要在万科的职员，新老都有享用权；由职工代表会产生出管理委员会的成员。资金用途：职员的福利，重点照顾1988年以前进入万科的职员的福利；另外的用于回馈社会，做公益活动。

6、刘姝威还“炮轰”：“在防范金融风险的强大攻势下，(宝能)还敢用高杠杆资金进入金融市场！”对此，宝能集团回应称已与相关资管计划分别签署了补充协议，就延长前述资管计划清算期相关事项做出了约定。

7、▲万科于6月21日公告新一届董事会候选名单，王石宣布将接力棒交给郁亮。

8、当时去跟主管体制改革的副市长朱悦宁谈，我说公司是国营牌照，但国家一分钱没有投过，都是员工们赤手空拳打拼下来的，说全是国家的也不合适，既然如此，五五如何？朱副市长说怎么能和国家谈五五？六比四吧。我知道他的意思是国家拿六我们拿还装糊涂问了下，是不是我六你四？

9、说完了战略和组织我再说人的方面，其实组织也就是人的问题。这两天、包括平时我听到过很多人抱怨一个问题，那就是说我们没有能人，希望最好有超人。我想问我们是谁？我们不干谁来干？如果真有能人、超人还要我们做什么？我们幻想请超人来是不可能的，在集团目标行动沟通会上我讲了六个人的例子大家还记得吗？

10、第敢不敢打？在这个问题上我们有选择的余地吗？敢打还有一丝打胜的机会，但不敢打的结果肯定是失败，所以这个问题我们是没有选择的。只有敢打才能获得一线生机。

11、突发：美团财报哭了！配送服务每单亏1元！

12、我们薪酬体系建立什么新的锚定点，我们还是锚定在黄金时代的体系吗？

13、王石：当时华润入主万科是有一个计划的。第一步是成为大股东，第二步是能跟旗下的华润置地合并报表，并表后达到49%最好。之后因为种种原因，只实现了第一步。当然，万科的主观愿望也不想并，因为华润的模式跟万科不太一样，并到一块不能1+1>

14、年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。

15、过去，上游工厂怕万科一家做产业化成不了气候，或者会半途而废，这么多年过去了，他们应该能看到我们的决心。更重要的是，形势比人强，当下建筑公司都缺劳工，尤其是木模工，一个月1万元都雇不到，而住宅产业化恰好不需要木模工，现在大家都尝到这个甜头了。

16、南方周末：十年前，万科就开始着手住宅产业化了，但多年来受制于产业链上下游跟不上，无法大规模扩张。为什么现在就可以推进了？

17、南方周末：那万科究竟算是一家什么性质的公司？

18、对房地产业来说，缩表出清就是去金融化。去金融化是一个必然趋势，也是痛苦的过程。

19、关于最新高调宣布的双万合作，郁亮戏称这是第一次不用举牌拿地，就得到了很多住宅地；并表示双方都是各干各的，不会有冲突。

20、王石：目前看来招聘当地人的效果非常好，其实最初并没有打算一定要找当地人，没办法，一些在国外留学或工作过的万科员工，很难派出去。但是选用当地人的结果出人意料地好，旧金山的项目2013年年初开工，现在已经在谈第四第五个项目了。

五、万达老总的儿子

1、“如果不合作，未来三到五年主要城市都不会有你的影子。”郁亮说，行业结盟发展的时代已经来临，最好的合作不是大企业和小企业之间的整合，而是几个大企业之间的优势整合。未来，万科还会在这方面继续努力。

2、南方周末：万科今年30岁了，回顾历史，1988年是一个重要年份。当年万科进行了股改，从一家国企变成你所说的“混合所有制”企业；也是在那一年万科进入房地产行业。哪一个变化的意义更大？

3、何国培说，自己只是把人人都想到，但却没有完全做到的事情全部做到而已，如每天早餐时间在餐厅倾听客户声音，客户离店时给客户一个特殊礼物让人惊喜。芜湖公司的项目经理李斌也是普通人，一年300多天坚持下工地，没事也要去工地转一转、看一看，换来十年没有工地事故，没有群诉。这是能力问题还是态度问题？

4、万科能提供的机制是事业的舞台、发展的机会，而不是单纯的给钱。

5、第我们是在背水一战的情况下开展工作，一切工作都围绕打仗进行，围绕跌回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务展开，与之无关的工作都可以放一放，放在次要位置。我们的所有资源，包括组织资源、资金资源、人力资源都要向这三大任务调配。比如最近探讨培训方面的问题，培训是一项持续性工作，但在今年大规模、长时间、集中式为了长期发展的培训可能不合适，但为了打仗，组织的类似黄埔军校式的短期培训是可以的。所以大家要明白，既然是背水一战、破釜沉舟，我们的所有工作一定要聚焦在三大任务上。

6、第要强绩效。只能以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里面选拔干部。

7、敢打还有一丝打胜的机会，但不敢打的结果肯定是失败。

8、刘国梁不再担任国乒队总教练，孔令辉被追赌债一事正在核实

9、南方周末：为什么不从总部外派？招聘当地人，沟通上没有问题吗？

10、万科房产年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。

11、我们有很多资源，整个集团的力量聚合在一起，万科就很强大。

12、当晚第一届董事会上，我被推选为万科第一任董事长，董事会由王石、蔡顺成、刘元生等11人组成。

13、传统的开发业务在萎缩，组织面对业务规模萎缩的局面却只回应做加法。

14、万科成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科企业股份有限公司，英文名称为：CHINAVANKECO。,LTD。缩写为“VANKE”，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。万科现任董事长为王石，万科现有员工16000余人。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。

15、南方周末：2000年时，你带领万科管理层重新选了一次大股东，最后依然选了一家国企。这也是你的生存策略或者说政治智慧吗？

16、我尤其痛恨用照片去签到证明自己下过工地的项目经理，我建议各个区城BG一经发现立刻严肃处理(直换开除)，万科宁愿让工地关门也不允许这样的项目经理存在，再有能力也不是万科需要的人。今天我们确实有一些公司没有做好，但万科做了这么长时间的房地产，我们在1—5级的项目上并不是没有人，而是缺乏做好的态度和负责的精神。

17、郁亮承诺，2015年新业务要有几个突破，一个是物业服务，除此之外也会在物流、社区商业、养老服务等方面努力。

18、比如说投资，市场发生如此大的变化，每个操作团队能力相差也很大，今天已经没有那么多力量和资源可以分散，所以我们必须合伙打。

19、王石：当时有两个选择，一个是香港的新鸿基，一个是华润。最后选了华润，又是一家国营公司，到现在很多人也想不通，王石怎么出了虎口又进了狼窝，你不就是因为国营公司的体制和行政命令弄得很难受才想更换大股东的么？

20、郁亮表示，今年业绩将止跌企稳，截至去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100亿元，是2021年结算收入的6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑；同时，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池，今年营收已超过400亿。未来以Reits为代表的不动产长期股权投资，也为经营、服务业务提供了很好的增值变现出路。

六、万科老总

1、外部环境另一个输出是今年经济工作会议提到的行业新发展模式。预判下来，新发展模式可以概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点，或三个基本抓手，分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。

2、随着在“大基建”、“大金融”、“大消费”方面的一系列布局，绿地系企业群浮出水面。借壳金丰投资、绿地香港上市，绿地已经搭建了境内外的双地产平台，加之控股润东汽车和增持博大绿泽，绿地目前已手握四个上市平台。

3、2019年12月18日，入选“中国海归70年70人”榜单。

4、万科6月21日清晨发布公告：

5、三是做长跑胜将。长期坚持、长期坚守做正确的事，不违反纪律，才能够让我们打得特别好。

6、22日股东大会上，郁亮还向股东汇报了2015年五项主要工作：物业服务争取今年上半年完成合伙人改制；全力提升盈利，希望创造利润增速要高于销售规模增速，今年希望有200亿创造利润(创造利润是万科内部考核指标，与财报口径的结算净利润存在差异)；抓住有利的市场时机，实现良好销售增长；加大行业内外合作力度，整合资源；坚持质量第一。

7、由于时间跨度大以及制度细节的复杂性，谭华杰的阐述尤为复杂，但从其口中可以得到几点重要的信息：王石放弃了万科事业合伙人持股计划的应得份额；万科事业合伙人持股计划暂时不会再增持万科股票，新增经济利润奖金将进行分配；事业合伙人制度的创新，是万科未来发展的动力。

8、5月份，万科已经与鹏华基金合作，拟发行国内第一只公募reits，标的是深圳万科前海企业公馆，目前正在证监会审批中。

9、万科常说五位一体变革，即战略—机制—文化—组织—人。我从这几个方面谈一谈。

10、本期编辑：胡洪江、石磊

11、王石的好友秦朔评论称，王石一直坚持最基本的商业伦理和理性逻辑，始终走在阳光道路上。

12、王石，1951年1月出生于广西壮族自治区柳州市，兰州铁道学院给排水专业毕业。1988年中心改组发行股票，更名为“深圳万科企业股份有限公司”，1991年公司在深圳证券交易所正式挂牌上市交易，王石历任公司董事长兼总经理，1999年2月辞去总经理职务。万科董事长王石握有万科股票的8677万股,自己算吧

13、属于王石的万科时代过去了。

14、2000亿房企大佬的危情与自救

15、万科第十七届董事会已同意将上述三项临时提案提交2016年度股东大会决议。

16、第四也是最关键的问题，能不能打得特别好。

17、万科是1991年1月29日上市的，上市开盘价及最高价为58元，现在是2009年10月25日，万科上市18年余几个月，复权价位到2009年10月23日的收盘价为560元，也就是说560除以等于0也就是说当初1万现在就是05万了

18、未来，万科将步入一个崭新的发展阶段。今天，我把接力棒交给郁亮带领下的团队，我相信这是最好的时候。他们更年轻，但已充分成熟。我对他们完全放心，也充满期待。

19、在恒大把所持有的53亿股万科A全部出售给深圳地铁后，万科董事会换届成为万科股权大战中最不确定的因素，而其中宝能的进退又是最关键的要素。

20、要打造万科系诸多上市平台，新业务轻资产化、金融化是一个必经的过程。

1、南方周末：比如住宅产业化？

2、“在住宅和传统商办地产之外找到新的增长点，十年内保持稳定增长，这是我们第一个目标；第二个目标是希望十年后的利润来源中，有一半来自于现在的传统业务，有一半来自于新业务。十年中并驾齐驱，新老业务之间各是一半比例。”郁亮称。

3、南方周末：但你又在很多场合强调“在商言商”。